不動産登記の確認

1.不動産の登記番号ーシンガポールの不動産は地区番号と区画番号の組み合わせで成り立っている。合計64の地区はアルファベット2文字、MK(Mukim郊外に多い）とTS(Town Subdivision街中に多い）と2桁の番号となる。区画番号は区画形態に順次以下の様な数字が割り振られている。

• 土地区画ー1～69999と90000～99999
• 空中権―70000～79999（モールをつなぐブリッジ等）
• 地下区画ー80000～89999（地下鉄駅等）
• 区分所有区画ーU1～U999999（コンド等－上記物件もこれにあたる）
• 付属区画ーA1～A9999（区分所有の戸建て住宅に付属する駐車場等）

2.土地の所有形態

• フリーホールドー永久で完全な所有権であるが、Estate in fee simpleとかEstate in perpetuity 等というタイプがある。
• リースホールドーいわゆる借地権で多くは99年ですが、古いものには999年、999,999年というものもある。

不動産所有者の所有形態ー個人所有者/法人所有者の区別もあるが、所有者が何人かということも重要なポイントです。複数人が所有の場合以下2つの形態があり、契約するときには注意が必要です。

1. Joint Tenants (Joint Tenancy)－多くの場合シンガポール人は不動産を夫婦共有名義にしている場合が多いです。あるいは家族親族で所有する場合もそうですが、この形態をとることが多いです。TenantとかTenancyという言葉が入るので、家主ではなくテナントのことの様に誤解されるかもしれませんが、あくまで所有権についてのことです。合有所有権と日本語で訳されているこの形態の特徴は、所有者が複数でもあたかも1人で所有するかの様に所有者の意思は1つの様にとらえられることです。つまり所有者各人が当該不動産に関して別々の行為を行うことが出来ないということです。例えば物件を売却することを所有権者の1人が約束した場合、それは全員が売却をすることに同意したことを意味します。賃貸契約の場合、テナント側からするとこの所有形態の方が楽になります。というの例えば契約更改したいと思った場合、家主の1人が了承すれば他の家主全員も了承したことになるからです。所有者側の観点で見てこの形態の利点は、所有者の1人が死亡すると生き残っている人がその権利を自動的に引き継ぐ（Right of Survivorshipという）ことが出来る点です。逆に不利な点としては、ローンなどがある場合持ち分等に関係なくあたかも連帯保証人の様に各人が全額返済義務があるということです。
2. Tenants-in-Common (Tenancy-in-Common)ー通常のビジネスで合弁で投資等する場合、各人は自分の持ち分に応じて出資をし、また借入する場合も持ち分比率に応じて負債を負うことになります。この形態がまさしくそういう共同所有の方法です。上記のJoint Tenancy と違い、所有者の1人が死亡すればその権益は死んだ人の遺言等で指定された人に譲り渡されることになります。ただ賃貸契約の場合、家主がこの形態ですtテナント側は厄介です。同じ例で契約更改したい場合、家主全員にその承認を得なければならないことになるからです。例えばそのうちの1人が、反対したとしたら契約更改できないという危険性もあります。ということで、この形態の場合にはJoint and severalという法律用語で表現されるのですが、各家主が連帯して責任を持つという形にする必要があります。また逆にテナントが複数いる(友達複数で賃貸する等）場合、家主の方から連帯責任を義務付けられることもあるのではないでしょうか。