賃貸不動産の契約前と入居時のチェック事項

契約したい物件が見つかった場合、皆さんは窓からの景色や部屋のきれいさ、内装や家具が気に入ってということが多いと思います。ただ入ってから後悔しないように、契約する前にはコンドの周辺環境や当該ユニットの状況についてきちんと確認しておくべきです。また仮契約（Letter of Intent:以下略してLOI）を家主側へ出す時に、賃貸料や契約開始時期などの主要条件の他にリクエスト事項を出すように言われると思います。リクエスト事項というのは具体的には、家具や電化製品の購入や交換、ユニット内の設備や内装の修理・改善等が含まれます。何故LOIでこれらの要求事項を出すかといいますと、これらには費用が掛かるからです。家主の要求するレントを出せるとしても、その他にリクエスト事項が膨大で高額であれば家主はそのレントでは貸さないでしょう。ということで、こういう費用が掛かるようなリクエスト事項は契約してしまった後で『あっ、これを忘れていた』と付け足しても聞き入れてくれないのが一般的です。では契約前に必要なチェック事項を確認してみましょう。

1.       近隣の地下鉄工事

シンガポールでは10年位前から新しい地下鉄工事が大掛かりでするめられています。地下鉄工事の場合は、計画がかなり前から発表されていることや準備の囲いなどがかなり前から行われるため、見逃すことはないかと思います。ただ近隣での工事がどういった工事なのか、その場所に駅ビルなどが建つのかあるいは単なる沿線上で資材置き場程度なのかによっても騒音のレベルが違います。また日曜日は地上での工事はやっていないと思いますので、騒音のレベルをチェックしたいならば週日か土曜日の昼間のセカンドビューイングを御薦めします。

２．建設工事計画

ここ数年住宅不動産売買市場の復活で、古い分譲コンドをディベロッパーが買い取り（En-Bloc 仏語でオンブロックと発音するが、地元の人は結構英語読みでエンブロックと発音している）、取り壊し再開発される物件が多数ありました。昨年マーケットの過熱を受けて政府が不動産売買に課税する加算印紙税率を上げたため、ここしばらくは出てこないと思います。エージェントも計画を全部把握しているわけではありませんので、ご希望のコンドの周辺にそういう計画が無いか確認の必要があります。コンドの建設はディベロッパーがマーケット状況を見て遅らせることもありますが、一旦工事開始を決めるとかなり早いペースで始まります。一番うるさいのが基礎工事と言われています。オンブロックが発表されてから結構時間が経っている物件は、政府のOne Map　https://www.onemap.sg/home/　や道路マップのStreet Directory https://www.streetdirectory.com/を見ると出ています。その他は以下のようなサイトhttps://www.tracygoh.sg/en-bloc-list/で調べるしかなさそうです。でもこれも全部カバ―しているかは定かでありません。

３．周りの道路の騒音レベル

騒音等音に敏感な方は物件を探す段階で、エージェントにその旨を伝えてください。高速道路に面しているコンド等もあります。ただ高速道路の騒音は一定なので、人によってはあまり気にならないこともあるようです。むしろ下にバス停があり、ﾊﾞｽの発着が頻繁にある所の方がうるさいという人もいます。過度に敏感な方は、決める前に夜セカンドビューイングを行って音のレベルを確認したほうがよろしいかと思います。

４．部屋の向き

赤道直下のシンガポールでは、一番暑い昼時は太陽が真上にきますので南/北向きは窓からほとんど日が差しこまないため、南/北向きが一番良いと言われています。また南/北向きは風が良く入るとも言われます。西向きは夕方の西日、東向きはは朝9‐10時あたりが結構暑いです。

５．ペットや喫煙の可否

ペットは壁、床、家具などに引っ掻き傷等、あるいは臭いや虫がつく等敬遠する家主が多いです。飼う予定のある方は、契約前に確認の必要があります。またOKでも退去時にキズや臭い、消毒などの修理請求の可能性があります。喫煙については禁止という家主はそれ程多くないかもしれませんが、退去時に臭いがすると文句を言われる可能性があります。喫煙される方は、ご家族や一緒にお住まいの方の迷惑を考え、バルコニーで戸を閉めた状態で喫煙するようにした方が良いでしょう。ただベランダで吸う場合でも隣近所から苦情が来る場合があります。

６．購入が必要な家具などのリクエスト

家具がついていない物件で家具を付けてもらう場合には新規購入家具のリストを承認してもらう必要があります。どんなものが必要かは以下に参考までリストアップしました。それ以外にも古い家具や電化製品などで買い替えが必要なもの、電化製品、マットレス、カーテン、エアコン等、予算との絡みで家主とネゴ必要です。合意した家具のリストをLOIへ『家主が入居前までに準備提供する項目』として記載する必要があります。古い電化製品の買い替えを家主が拒否した場合、少額修理条項適用から外してもらう可能性を探ってみるのも一考です。

新しく家具を提供してもらえる場合には、1）家主が独断で選んで提供、２）家主が選ぶがテナントにこれで良いかと承認を求める場合、3）家主から予算を設定してもらいテナントがその予算内で家具を選ぶというような方法があります。

①一般的な家具の例

• ソファーとコーヒーテーブル（ソファーはリビングのサイズも考慮の上で、2人掛け、3人掛け、L字型等の大きさの指定なども必要です）
• ダイニングテーブルと椅子（テーブルの大きさや椅子の数）
• テレビとテレビ台（テレビのサイズやスマートテレビが必要であればそれも指定した方がよいです）
• ベッド（キング、クィーン、スーパーシングル、シングル等サイズの指定とマットレス硬め等の指定）

（注）上記には含めていませんが通常家具無し条件でもついているものとしては、エアコン、照明、カーテン、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、オーブン等があります。ただこれらが不備の場合には、これも含めましょう。特にカーテンはこちらの人の自身の感覚で、寝室は昼用カーテンは必要ないとか、リビングは夜用のカーテンが必要ないということでついていない場合がよくあります。

②予算が結構ある場合に追加する家具他の例

• ベッドサイドテーブル
• 仕事用の机と椅子
• 靴入れ
• 箪笥
• 書棚
• 食器棚
• バルコニーに置く椅子やテーブル等
• スタンドランプやベッドランプ等
• エアコン定期清掃の費用（通常テナントはエアコンの定期清掃を年間契約して3か月に一度行う義務があります。これを遵守していれば、エアコンの故障等修理費用は家主負担となります。但しガスの充填（ガスの充填量にもよりますが、$80～150位）や薬液洗浄（やり方によっても異なりますが、＄150～200／台）の負担が明確でない場合、家主負担としてもらうようにしましょう。特にダクト式エアコンの場合、薬液洗浄のために天井に穴を開けなければならない場合があり、この場合は天井の修復費用も含め$1,000と高額になる場合があります。）22年のレント高騰以降、薬液洗浄やガス充填はテナントの使用頻度によるのでテナント負担とする家主がほとんどです。ただ前のテナントがきちんと定期清掃を行っていない等の事由の場合には3か月目の清掃で判明した場合は家主負担とするような条項を挿入することをお勧めします。
• インターネットやケーブルテレビの費用（これは定額でないことや契約期間が定められており早期解約ペナルティーがある点等、ちょっと難しいかもしれません）

７．設置や修理が必要なもの

ご家族構成や当該物件の状態によって色々なものが考えられますが、ここではよくリクエストでてくるものを列記しました。こちらも家主と交渉し、合意されたリストをLOIに記載する必要があります。

   a．床のポリッシュ、壁の塗り替え等

リビングの大理石の床は人が住んで年数を重ねると光沢が失われますので、研磨する必要が出てきます。また寝室はパーケットという木材ですがこれもキズが目立ったり、ニスが剥げてきて光沢が失われてきますので、研磨とニス塗りが必要です。壁はきれいに使われていても、年数がたつにつれて汚れなどが増えてきます。再塗装で汚れや小さな傷等が修復できます。費用としては、大理石の床磨きは大きさにもよりますが＄1000位は最低掛かると思います。また寝室のニス塗りは小さい部屋でも＄500程度はかかるかと思います。壁の塗り直しはテナントが変わる度に、床は5~6年毎に自主的に行う善良な家主もおります。ただテナントがこれらを要求しますと、退去時に同じように修復を求められることがありますので注意が必要です。

   b．照明取り換え

シャンデリアや趣味の悪い照明などを変えて欲しいというテナントさんも時々おります。家主がOKであればよいですが、ダメな場合は自分で照明を変えるという方法もあります。照明の質にもよりますが、安価なものであれば設置費込みで$200弱で付け替えることも可能です。ただその場合、元の照明器具を保管して退去時につけなおす必要があるかと思います。

   c．テレビのデジタル用アンテナ

シンガポールでは2018年末でアナログ放送は終了しました。SingtelやStarhubのインターネットテレビプログラムを視聴する場合は必要ありませんが、地元のローカル番組だけしか視聴しない場合はテレビの機種により、デジタル用のセットトップボックスやアンテナ（両方で＄100⁻150、アンテナのみですと＄20⁻40程度です）が必要となりますので、セカンドビューイング時にそれらが必要かどうか確認の必要があります。

  d．ドアベル

ディベロッパーはドアベルが付けられるように、玄関の押しボタンと配線までは行っているようです。ただ実際にドアベルを付けるのは、家主自身というのが標準のようです。そのため玄関のところにボタンがついていても、ドアベルがついているとは限りません。インターコムがあればあまり必要ないという状況から付けていないというのが実情のようです。家主が提供しない場合は、コンセントに差し込んで鳴らすタイプのドアベルが数十ドルで購入できます。

   e．ウォシュレット、便座

ウォシュレットの設置や便座の交換も契約時にリクエストしなければなりません。ウォシュレットは日本のメーカーのものは高額になりますが、中国製のもの等は設置費込みで$150程度で出来るものもあります。便座等も黄ばみがあるとか汚いという場合、安価で付け替えできるものもあります。ただ形状などによって違いがありますので、業者に確認の必要があります。

   f．プランターボックスを覆うデッキ

ベランダの前方に50㎝程の大きな溝がある場合があります。これは政府がビルの緑化も推進している為に、ディベロッパーがプランターを入れることにより建築面積を増やせるというメリットがあるためです。住む人が植物を入れない場合は不要なものとなり、また小さなお子さんが居る場合は危険な場合もあります。その為、簀の子板を被せてベランダ一面が使えるようにする家主が多いです。本来の目的に使っていないため厳密に言うとこれは違法になりますが、まだそこまで検査がされておりません。まだデッキ設置がされていない場合でも予算が多ければ、家主も設置してくれる可能性は高いです。

   g．落下防止のグリル

特に小さなお子さんがおられる場合などですが、ベランダ等に落下防止のグリルをつけたいと思われるのではないでしょうか。鉄格子などの目立つものは基本的にはコンドの管理組合の規約で『景観が損なわれる』という理由で禁じています。可能性があるのはInvisible Grill（インビジブル・グリルと言われる細いワイヤーで出来たもの）です。ただこれは結構高額になります。金額的に無理な場合はDIYショップにてお子さんがベランダに勝手に出られないように、ドアそのものを一定の隙間以上空けられないようにするプラスチック製のロック等で代用する方法もあります。

原則としてキズや汚れなどに関しては、誰がいつ付けたかが争点となるものですので、最初入居前にあったものは入居時にそれをはっきりさせておく必要があります。例えば床、壁、家具のキズや汚れ等は引き渡しの時点で家主側に指摘して確認する必要があります。ただ細かいものまで一つ一つ確認するのは非常に時間がかかりますので、大きなものだけは引き渡しの確認時に指摘しておくことにしましょう。その他の細かいものについては、写真で記録（私がお客さん宅の引き渡し現状を記録する場合は、200位写真やビデオで記録を取ります）を取り後日家主側へ提出して記録に残しておくことが理想です。またシンガポールの契約上では契約後1か月間は家主の保証期間となっているのが標準です。例えば、電気製品が壊れて動くかなくなったとか、照明が点かなくなったとか、ドアや窓が閉まらない鍵がかからない、蛇口から水漏れがする等が対象になるかと思います。ただこの辺は契約書の内容によって解釈が違ってきますので、契約内容の確認が必要です。また保証対象となるものはテナントが故意に壊したものや操作を誤って壊したもには適用されません。以下具体的に確認事項説明します。

5．壁や天井

キズや汚れがないか、大きなものはインベントリーリストに記録し、小さいものは写真記録とします。また絵画等をかけるためのネジやフック等が取り付けられていたり、外した痕の穴等がある場合も写真にとって記録しましょう。天井も結構入居時には気づかずにいることが多いです。特にカビなど目につきにくいものもありますので注意してみるようにしてください。

6．床

キズ・汚れがあれば記録します。また全体の写真を撮り、入居時に塗り直しやポリッシュされた状態か、あるいは木製床の場合はニスがはげた状態か、大理石の場合は光沢が無くなっていたり染み等がついていないかなども写真記録したほうが良いと思います。また本当にひどい家主や家主エージェントがいます（引き渡しの時には簡単に済ますのに、明け渡しの時には虫眼鏡で見るようにチェックする輩がおります）ので、特に何もないと思っていても全体の写真等撮っておいた方が良いかと思います。きちんと写真が撮れていれば、細かい傷等も当初からあったかどうか確認できたりできますので。

8．カーテン

キズや汚れのチェックが必要です。レースのカーテンなどでひっかきキズみたいものでも、退去時に新調を要求されたケースがあります。また見落としやすいものとしては、遮光カーテンの裏側が日射の関係かと思いますがボロボロになっていることが見落とされがちです。家主が途中で購入した場合等、細かい所までチェックしていないことが多いので、テナントさんの責任にされてしまうケースがあります。

9．ブラインド

上げ下げがきちんとできるか（紐が絡まっていることが良くありますのできちんとほどけるかチェックが必要）、また上げた状態でロックできるか、ロック開錠ができるかもチェックしましょう。また羽の汚れや折り曲がりなどが無いか、羽の角度を変える（陽を入れたり暗くしたりできるか）などの確認が必要です。修理する程でもなければ現状を記録しておくことが必要です。

11．エアコン

エアコンは冷たくなるか、水漏れなどが無いかを確認します。またリモコンが全部きちんと作動するか確認します。時々電池の液漏れが起きて使えなくなっているものがあり、確認が必要です。またリモコンを使いまわすので、たくさん必要ない場合は、電池を抜いて保管しないと液漏れを起こし退去時に買い替え費用をを請求されることになります。モデルによっても違いますが、１つ$50⁻100位します。またリモコンの画面が黒ずんでいたりしますので、それも写真で記録します。

12．窓

よく見かけるのは窓枠のゴムが溶けたようにはがれてきたりするものです。また窓を開けるハンドルが緩んでガタガタしたりするのもよくあるようです。この辺も1か月の間に指摘しておけば、退去時に修理費用を請求されたりするのを回避できるかと思います。きちんとロックできるか等の確認も必要です。

13．ドア

ドアの開け閉めに問題が無いか、特にバルコニーの引き戸の鍵はきちんとかかるかは確認事項です。時々閉めるの力が必要であったりしますが、大体はドアの重みでバランスが悪くなりドアとドア枠が擦れたりすることによって起きているようです。ベランダの重いドアの鍵は良く壊れていることがあります。また部屋の鍵を紛失したりしないよう、1つしかない場合はコピーを作っておいた方が良いかと思います。

15． 蛇口や配管

蛇口はぐらぐらしていないか、水の圧力や飛び散り等に問題が無いか確認する。水圧ですが、シンガポールはマレーシアから水を輸入しているような国ですので、節水の関係から日本と比べると水圧は低いです。また蛇口や配管等から水漏れが無いかきちんと確認する必要があります。あれば1か月の家主保証の対象として修理してもらうか、あるいは使用するのに問題が無ければ現状を記録して退去時に修理費用を請求されないようにしましょう。また水とお湯が出るタイプのものは、ヒーターを点けてお湯がきちんと出るかも確認が必要です。

16． シャワー

シャワーヘッドなどから水漏れや水の飛び散り等していないか、している場合はヘッドやホースを交換してもらうことで解決すると思います。また水圧は上述の通りあまり改善は期待できません。

17.  トイレ

流す水流等に問題がないか、タンクや配管が水漏れが無いか、便座等に汚れなどが無いか、便座とカバーの取り付けがぐらぐらしていないかなどを確認します。また便座の裏側にクッション等が無くなっている場合がありますので、そこまで確認します。また便座やカバーもソフトクロージング機能が働いているか等の確認をした方が良いともいます。