シンガポール住宅賃貸の教科書

作成:中矢隆 シンガポール政府不動産エージェント登録番号(CEA Reisgtration No):R050841E
所属: PropNex Realty Pte Ltd   シンガポール不動産業者登録番号(CEA Licence No):L3008022J 

お気軽にお問合せください

65-9111-2879

賃貸契約書(1)前段部

前ページの仮契約書(LOI)で説明しましたが、仮契約書はあくまで仮の契約書で賃貸契約を成約するまでは効力を持たないというのが標準です。ということで賃貸契約書に書かれていることをきちんと理解したうえで契約することが重要です。

ここでは不動産仲介業者の監督機関であるCEA (Council for Estate Agencies:不動産仲介業者審議会とでも訳すのでしょうか)が最近賃貸契約書の雛型を作成しました。あくまでこれは参考ということで、これを使って賃貸契約書を作成することを義務付けられているわけではありませんが、不動産に関係する行政機関や民間団体、また不動産仲介会社等も作成に参加しているということで今後これを利用する人々が増えるのではないかと思います。

またこの雛型の前段は契約の基本的な条件が書き出されており、これをもとに仮契約書(LOI)の雛型として利用することもできるかと思います。

全文はかなりの量になりますので、ここでは各条項毎に説明を加えていきます。全文を実際の契約に利用される方は、CEAのサイトにて雛型がありますので、ここをクリックしてご参照ください。

目次

  1. 物件住所、契約当事者及び入居者
  2. 契約期間、レント、保証金

  3. 少額修理、コミッション返還、印紙税

  4. 家具付き/家具無、ディプロマ条項、契約更新オプション

  5. 引渡し迄の家主の義務事項・リクエスト事項・特記条件

  6. 家主保証期間・契約書本文

  7. 署名欄

物件住所・契約当事者・入居者

PRIVATE RESIDENTIAL TENANCY AGREEMENT

(民間住宅賃貸契約書*シンガポールではHDB以外を民間住宅と呼んでいる)

SCHEDULE(付則)

ITEM

1. THIS AGREEMENT IS MADE ON: ________________________________ day of _____________________________ 20_________ between the parties set out in ITEMS 4 and 5 herein (the “Agreement”). 本契約は下記第4項と5項に記載されている当事者間で__年___月__日に締結された。

2. ADDRESS OF THE PREMISES: ____当該不動産住所_____________________________________

3. TYPE OF PROPERTY(不動産の種別): _______________________ BEDROOMS (寝室数)

4. NAME / NRIC NO. / PASSPORT NO. / FIN / UEN AND CORRESPONDENCE ADDRESS OF THE LANDLORD(S): _家主の名前、IC番号/パスポート番号/FIN番号/会社登録番号(いずれか)、家主の連絡先住所______________________________________ _________ (the “Landlord”)

5. NAME / NRIC NO. / PASSPORT NO. / FIN / UEN AND CORRESPONDENCE ADDRESS OF THE TENANT: _テナントの名前、IC番号/パスポート番号/FIN番号/会社登録番号(いずれか)、連絡先住所________________________________________________ (the “Tenant”)

6. NAME(S) OF OCCUPIER(S) ALLOWED TO OCCUPY THE PREMISES: NAME IDENTIFICATION NO. TYPE OF IDENTITY DOCUMENT (NRIC/Employment Pass/Work Permit/Student Pass etc.) 当該物件に住むことが許可される入居者の名前、ID番号、IDの種類(NRIC/Employment Pass/Work Permit/Student Pass 等.) 

契約期間、レント、保証金

7. PERIOD OF THE TENANCY: For a term of ________________________________________________________________ commencing on _________________ and expiring on ________________ (such term shall not be for less than three (3) consecutive months)

賃貸期間:(xx年xx月xx日)契約開始日から(xx年xx月xx日)の契約終了日日迄の(何か月間)とする。(但し期間は3か月間を下回らないものとする。)

【説明】賃貸契約は2年契約が普通ですが、1年契約でも受け入れる家主はいます。シンガポールの法律上では、住宅賃貸は最低3か月となっていますが通常はそんな短期を受け入れる家主は稀です。短期を探す場合は”Short-term OK"というような記載のある物件を探しましょう。また2年契約と比べ1年契約はレントが高めになる可能性がありますが、レントの低下傾向が続いている場合には(特に個人契約の方で)1年毎に契約レントを値下げさせて契約更改するという方もおります。残念ながら去年あたりから、レントは上昇基調にあるようです。ここで2006年からのシンガポールのレント推移がグラフで見れます。

8. RENT: The rent amount is ______________________________________________________ per month payable in advance on the _______ day of each calendar month with the first payment to be made on or before the ______________ day of _____________________________________ 20 ______. The monthly rent of ____________ shall comprise:

レント:レント金額は毎月(S$x.xxx.xx:金額記入)、毎月(xx日:例えば15日というような支払い日を記入)の前払いとし、最初のレントは(xx年xx月xx日)もしくはそれ以前に支払うものとする。月額レント額の内訳は以下となる。

【説明】通常レント支払いをGIRO(自動引き落とし)を義務付ける家主が多いですが、日本の会社は経理処理の関係上、自動引き落としが認められない場合があります。そのような場合には上記のような記載とし、送金や小切手を家主口座へ入金する等の方法があります。細かい話になりますが、GIROというのは銀行が公共料金等公に認めている支払い先への自動引き落としになります。個人の家主等へはStanding Order(Standing InstructionやRecurring Payment)等という方法で、銀行の窓口やインターネットバンキングでもアレンジできます。

a) A monthly sum of ________________ being rental of the said premises 

当該不動産の賃貸料として月額(S$x,xxx.xx)

b) A monthly sum of ________________ being rental of fixtures, furniture and fittings

定着物(備え付け品)、家具、備品等の賃貸料として月額(S$x,xxx.xx)

c) A monthly sum of ________________ being payment of maintenance fees

維持費として月額(S$x,xxx.xx)

Subsequent payment shall be remitted into:

以降の支払いは以下(銀行口座)へ振り込むものとする。

Account Name 口座名義

Account Number Bank 口座番号

Swift Code Swift Code:国際送金などの際に相手方の銀行を特定するための“金融機関識別コード、ちなみにシンガポールの銀行のSwift Codeはこちらでサーチできるようです。

Bank Code 銀行コード(UOBがシンガポールの銀行コード、支店コードをこちらで掲載しています。)

Branch Code 支店コード

9. SECURITY DEPOSIT: The Tenant must upon signing this Agreement pay a security deposit amount of _________________________________________________ equivalent to _______ months’ rent.

保証金(日本で言う敷金にあたります):テナントはこの契約書に署名する時に、保証金としてレントの(xx)カ月分相当を支払うものとする。尚シンガポールでは日本の礼金のような習慣ははありません。

少額修理、コミッション返還、印紙税

 

10. MINOR REPAIR: The Tenant is responsible to pay for all minor repairs so long as the cost per item per incident does not exceed S$______________. Where cost exceeds this amount, Tenant shall pay this amount of S$______________ and the balance shall be paid by the Landlord.

少額修理:テナントは全ての少額修理につき、1か所1回毎に修理費用がS$(金額)を超えない限りは費用負担の義務がある。もし修理費用がこの一定額を超える場合にはテナントはこの一定額を支払い、それを超える残高については家主が負担するものとする。

11. REFUND OF COMMISSION If this Agreement should be lawfully terminated by notice in writing by the Tenant before the expiry of the tenancy herein aforesaid, the Tenant shall refund to the Landlord, pro rata, the commission of Dollars _____________________________________________________________ ($ __________________), paid by the Landlord to his Estate Agent _______________________________________________________________________________ (Licence No. _________________). Proof of payment of commission shall be provided by the Landlord upon request by the Tenant. The Landlord shall be entitled to deduct such refund from the deposit held by the Landlord.

コミッションの返還:この契約が契約満了前に、テナントの書面による通知にて正当に解約された場合、テナントは家主に対して、家主が担当不動産仲介会社(会社名、不動産仲介免許番号)に支払った額を按分して返還しなければならない。テナントがそのコミッションの支払いに関しての証憑を求めた場合は、家主は提出義務がある。家主はこの返還されるべき金額を家主が保持している保証金から差し引くこともできる。

【説明】早期解約できるのは、下記ディプロマティック条項等契約上正当な理由にもとづいて可能であり、また最低滞在期間と通知期間の間はレント支払い義務がある。またコミッションにはGSTが加算されているため、このGSTも含めた額を求められる。その為、テナント側エージェントは”including GST"という文言を入れておいた方がよさそうだ。

12. STAMP FEES:The ____________ shall pay the stamp fees on this Agreement in accordance with the Stamp Duties Act.  (Note:  For the avoidance of doubt, Section 34(a) read with the Third Schedule of the Stamp Duties Act states that in the absence of agreement to the contrary, the Tenant shall be liable to pay stamp duty.

印紙税:(テナント/家主どちらか)が印紙税法に則りこの契約の印紙税を支払うものとする。(注記)誤解を避けるため、印紙税法の34条(a)項及び第三付則では、契約に明示されていない限り、テナントが印紙税を支払うものとしている。

【説明】以前は契約書類が2部の場合には、2部支払いの必要があったが、今は契約書につき1つの支払いで良い。印紙税の計算方法は以下の通り。

 月間賃料 x 契約期間(月)x 1.04% = 印紙税(小数点以下は切り捨て)

 具体例:レント$4,300で2年契約の場合は$4,300x24x0.4%=$412.80小数点切捨てで$412.00

家具付き/家具無、ディプロマ条項、契約更新オプション

13. THE PREMISES ARE BEING LET: ⃝Unfurnished ⃝ Partial furnished ⃝Fully furnished

当該不動産の賃貸形態:Unfrunished/Partial furnished/Fully furnishedのいずれかにチェックする。以下3つのタイプを説明しますが、どのタイプだからと言って必ずしも同じではありませんので実際に何が提供されるかは契約する前に明確にしておく必要があります。

Unfurnishedー白物家電等も含み家具一切がない状態です。

Partial furnishedー白物家電、照明、カーテン、エアコン等はついている状態です。

Fully furnished-食卓、ソファー、ベッドなど生活に必要な基本的な家具がついている状態です。

14. DIPLOMATIC / BREAK CLAUSE: ⃝ Applicable ⃝ Not Applicable

If at any time after the expiration of ______________ [ ] months from the date of the commencement of this tenancy, ________________________________ (FIN: ____________) shall be transferred out of the Republic of Singapore permanently by his firm, ceased to be employed by the Tenant or if for any cause whatsoever he shall be ordered to leave the Republic of Singapore, then and in such a case, it shall be lawful for the Tenant to determine this tenancy by giving not less than ____________ [ ] months’ notice or paying ____________ [ ] months’ rent in lieu of such notice. Such notice shall be served on the Landlord together with documentary evidence of such transfer, cessation of employment or any other evidence. Such notice served on the Landlord shall be in compliance of Clause 12 of the Operative Part.

ディプロマティック条項/解約条項:該当もしくは非該当のどちらかにチェックを入れる。

本賃貸契約の開始日から(  )カ月経過後、(個人契約の場合はテナント本人もしくは会社契約の場合は入居者の氏名)(FIN:EPなどの番号)が雇用会社のシンガポールから海外への転勤、(会社契約の場合)テナントである会社を退社、もしくはいかなる理由においてもシンガポールからの国外退去を命じられた場合には、テナントは(  )カ月の事前通知もしくはそれに代わって同期間のレントを支払いにより当契約を解除することが出来る。通知は該当事由である転勤、退社あるいはその他の事由を証明する書面とともに提出するものとする。またかかる通知は以下契約書本文第12条に従い行われるものとする。

【説明】上記は海外転勤だけではなく、シンガポールにて転職するような場合にも使えるのでその可能性がある人にとっては便利だが、あくまで会社契約の場合となっている。また海外転勤等の場合、実際にビザがキャンセルとなるのはシンガポールを出国するとき、もしくは事前キャンセルもできるが、キャンセル時に発行される1か月間のShort Term Visit Passなので、上記の事前通知が2か月とするとEPキャンセルしてからでは遅すぎます。会社で転勤辞令を英文で作成してもらうなどの準備が必要かもしれません。

15. OPTION TO RENEW: ⃝ Applicable ⃝ Not Applicable

On written request of the Tenant made not less than two (2) months before the expiration of the term stipulated in ITEM 7 and if there shall not at the time of such request be any existing breach or non-observance of any of the conditions of this Agreement, the Landlord may grant to the Tenant an extension of the tenancy for an additional term of _______ [ ] months commencing at the expiration of the initial period of tenancy. All of the terms and conditions of the Agreement except for this Option to Renew (ITEM 15) shall apply during the renewal term PROVIDED THAT the monthly rent shall be at a mutually agreed rate. If the written request is not made in the manner provided within the time specified, this option shall expire. For the avoidance of doubt, in the event of an extension of the tenancy, the minimum term referred to in the Diplomatic/Break Clause (ITEM 14) shall take reference from the commencement of the initial period of tenancy

契約更改オプション:該当もしくは非該当にチェックする。

第7項に記載されている契約期間満了の2か月前までに、また本要請時に本契約の条項に不履行等が起きていないことを条件として、テナントの書面による要請があれば、家主は本賃貸契約の満了日から(  )カ月間賃貸契約の追加延長を与えることが可能である。この契約更改の期間中、当第15項契約更改オプションの条項を除くその他の条件はそのまま適用されるが、毎月のレントについては両者合意の金額とする。書面による要請が上記期間内に行われなければ、このオプションは消滅する。疑義を避けるため、本賃貸契約の延長が行われる場合には、第14項のディプロマティック条項/解約条項の最低(滞在)期間は、最初の賃貸契約期間の開始時期を参照する。

【説明】標準的な契約書は、契約更改のオプションは1年となっている。これは多分このオプション行使の場合には、レントの額を除いては他の条件は踏襲するとなっているからで、あまり長くしたくないという意図があるのかと思います。でも勿論これを2年に変更交渉することは可能です。またこの文章では”The Landlord may grant....”という記述になっており、家主はオプションを拒否できると解釈できます。どうしてもオプションが必要という時はこの”may"を”shall"に変更するように交渉しましょう。またオプション行使したときのディプロマ条項の最低滞在期間ですが、上記の契約ではオリジナル契約の開始からという風に解釈できます。つまり2年契約で、2年経過していますので単純に考えると契約更新後はいつでも解約できるように解釈できます。ただ私の経験上通常家主は契約更改のディプロマ条項の最低滞在期間は更改契約の開始時期からというのが標準です。ただ契約更改なので通常の新規契約の12カ月ではなく6,8,10カ月等短縮に応じる家主もおりますので、帰任時期が早い可能性のある方は交渉の価値はあります。2年契約で更新するメリットとしては、1年契約の場合レントを高めに要求される可能性があることや、テナント側のエージェントにコミッションを支払う必要が出てくるからです。デメリットとしては、印紙税を2年分支払う必要があります。また2年契約でも途中解約した場合は、家主への未消化分コミッションを返還する義務が生じます。

引渡し迄の家主の義務事項・リクエスト事項・特記条件

 

 16. CONDITION OF THE PREMISES The Landlord must ensure the following before handing over the Premises to the Tenant:

当該物件の状態に関して:家主はテナントへ物件を引き渡す前に以下の事項を完了しておくこと。

【説明】内見等で発見した不具合等や状況が分からないがこれはきちんと使えるようにしておいてほしいもの等をここに記入します。以下は参考例です。

  1. To obtain approval from HDB ( delete if not applicable) HDBからの承認を取得(これはHDBを賃貸の場合のみ)
  2.  All electrical appliances and light fixtures, sanitary, electrical and plumbing fittings, all doors locks, hinges, doorbell are in good working condition. 、電灯、電気器具、衛生器具、電気配線、配管、ドア鍵兆番、ドアベル等が全て機能しており、損傷などがないものとする
  3. To clean the entire premises thoroughly including the interior and exterior of cupboards and appliances.(食器棚や電化製品などの内部を含め、部屋の隅々まできれいに清掃すること。コンドの場合清掃孫門業者を使って清掃(by professional cleanerということを付け加える場合が多いです。但しその場合は返却時にはテナントも同じように業者を使って清掃することが求められます。)
  4. To dry clean all curtains and the Tenant shall deliver the same upon expiry of the lease.(すべてのカーテンをドライクリーニングし、テナントも退去時に同じようにドライクリーニングする)
  5. To service all air-conditioners, including topping up of gas and chemical cleaning (if necessary) before  handover of premise.(エアコンの清掃を行い、必要があれば薬液洗浄やガスの充填を行う)
  6. The Landlord shall provide receipts or other documentary records with regards to the items 3, 4, and 5 above. (家主は上記3-5について行ったことを証明するため、領収書等証憑を提示すること。) 

17. ITEMS TO BE DONE AND PROVIDED BY LANDLORD: The Tenant requested, and Landlord has agreed to do and provide the items listed below:

家主が設置や提供する事項:テナントが要請し家主が設置や提供することに同意した事項をここに記載する。

【説明】必要とする家具のリストや床や壁の修繕、トイレ便座の交換、落下防止のグリルなどの設置、不要物の撤去など入居前に家主に提供や設置するものをここに列記します。これらについての詳細は、【契約前と入居時のチェック事項】ページの契約前に確認が必要な事項6⁻7を参照ください。

18. SPECIAL CONDITIONS This section lists any additional items and terms to the Agreement:

特別条項:本契約で追加される条項等をいかに記載する。

【説明】通常の条件で入っていないような条項をここに入れることが出来る。例えば喫煙やペットなどについての条項等はここに入れるのが適当かと思われる。

家主保証期間・契約書本文

19. PROBLEM-FREE PERIOD There shall be a period of ___________ ( ) days (the “Problem-Free Period”), which commences on the first day of the tenancy indicated in ITEM 7.

家主保証期間:第7項に記載する賃貸契約期間の1日目から(  )日間は家主保証機関とする。

【説明】通常賃貸契約期間中に色々な不具合が出て来た場合、経年劣化等の理由でも少額修理条項が適用され、テナントは例えば$150まで負担する必要が出てくる。ただこの家主保証期間中は全て家主の負担で修理されるということになる。

20. ANNEXURES This Agreement shall also incorporate the Operative Part which has been agreed to between the Landlord and the Tenant. 

本契約では以下の契約書本文も契約条件として含まれ、両者それに合意したものである。

【説明】ここまでの条項は基本条件で通常仮契約書で合意されるものであるが、実際にはさらに詳しい条項が必要であり、それが"Operative Part"(契約本文)として以下に添付されている。

署名欄

IN WITNESS WHEREOF the parties have hereunto set their hands as shown below: 

この証として各者はここに署名する

LANDLORD’S SIGNATURE _____家主の署名____________ 

Landlord Name ____________家主氏名_______________

Landlord Name ______家主氏名(家主2人の場合)  

IN THE PRESENCE OF: ______証人署名欄_______ 

Witness Name, NRIC No. / Identity No.    家主署名の証人の名前やIC番号_____

TENANT’S SIGNATURE _______テナントの署名____________

Tenant Name _________テナントの氏名_____________

IN THE PRESENCE OF: _____証人署名欄______ 

Witness Name, NRIC No. / Identity No.   テナント署名の証人の名前やIC番号_____

直ぐに役立つ情報はこちら

家探しから入居までの手順

家探しから入居までの手順を順を追って説明。自力で家探しの人も、エージェントを使う人も参考にしてください。

自力で家探しの方へ注意

自力で家を探す方へ注意事項をリストアップしました。

契約前と入居時の確認事項

契約前に確認しなければならない事項と入居時及び入居後1か月までに確認する事項をまとめました。

仮契約書(LOI)

仮契約書(LOI)とは賃貸契約の基本条件を記載したものです。これに合意し手付金を支払えば、物件の仮押さえができます。

賃貸契約書(TA)

賃貸契約書は全ての条件を記載したもので、これが締結されて初めて契約が成立します。

不動産登記の確認

稀にではありますが、詐欺などに合わないように不動産所有所の確認は必要です。

免責事項について

当ホームページに掲載されている情報の正確性については万全を期しておりますが、作成者は利用者が当ホームページの情報を用いて行う一切の行為について、何らの責任を負うものではありません。