仮契約書（LOI)のページで説明しました、ディプロマティック条項は日本への帰任、海外への転任等を対象とした中途解約条項です。これがあれば、指定の期間（標準は1年）を過ぎた時点で通知（2か月通知が一般的）を出して解約することが出来ます。ここで注意しておきたいのは、以下3点です。

最終月のレントが日割り計算かどうかーレントサイクルの中途で通知を出した場合の最後の月のレント計算です。例えば契約期間が2019年4月15日から2021年4月14日迄の2年契約で、2020年5月2日に通知を出した場合2か月後7月1日に契約解除となる計算になります。契約上最後の月のレントが日割り計算の場合には、6月15日から7月1日の17日分の計算となります。但し日割り計算の条文が無い場合、6月15日から7月14日迄の1か月分を支払う必要があるかもしれません。以下日割り計算の条項のサンプルです。

In the event that the Tenant exercises the above clause, it is hereby agreed between the parties that the final month’s rental shall be calculated up to the day of surrender of the said premises on a daily pro-rata basis.（訳文：テナントが上記条項（ディプロマ条項）を行使した場合、最終月のレントは物件明け渡し日までの日割り計算とする。）

解約通知の仕方ー通知は書面で通知するというのが標準ですが、契約書でどのように規定されているか確認が必要です。また確実に記録を残すためにも書留郵便（Registered mail）で出すことが望ましいです。また追加としてE-メールにてエージェントから転送してもらうのも必要です。また契約条文で通知に帰任等を証明する書類を添付するという場合は、会社の辞令等を英文で作成してもらうことも必要かもしれません。証明書類の提出が保証金の返還前ということであればMOMが発行するEPの解約レターを提出すれば済みます。

未消化期間分のコミッションの返還ー通常ディプロマティック条項付きの2年契約の場合、家主は2年の契約期間に対してエージェントに家賃1か月分のコミッションを支払っていますので、早期解約された場合には未消化期間分のコミッションの返還をテナントに義務付けています。つまり1年後2か月通知で解約した場合、2年契約の内14か月分しか消化していないため、未消化期間10カ月分のコミッションを家主に返還しなければなりません。またエージェントコミッションには通常GSTが加算されていますので、このGSTを含んだ金額で計算されます。例えば$5,000の家賃ですと、$5,000 x 10÷ 24 x 1.07 = $2,229.17を返還することになります。

 

 ディプロマティック条項が無い場合、基本的には契約解除が出来ないため契約満了までレントを支払い続ける義務があります。もしくはディプロマ条項あっても最短滞在期間＋通知期間に満たない場合は、その期間を消化するまでレント支払い義務があります。とは言っても、金額がかなりかさみますので何とか少しでも少なくしたいと思います。以下の方法が可能と思いますので、試されると良いでしょう。

会社契約の場合ー会社契約の場合でも実際の入居者は特定されているのが普通です。ただ家主も同じ会社の同僚等であれば、契約が新しくなる訳ではなく、レントは会社が継続して支払い続けるので入居者の変更は割と簡単に認めてくれる場合が多いです。あるいは会社の同僚に入居者が変わる場合には、家主の許可を必要としないという条項を転貸禁止条項内に入れておくと良いでしょう。

引き継ぐテナントを見つけるー特に現行レントが市況に比較して割安等の場合、現契約の条件のままで引き継ぐテナントが見つかる可能性もあります。そうでない場合は、期間が短いとか、契約条件交渉できない等難しいかもしれません。この場合は探してもらうエージェントにコミッションを支払う必要があるのと、見つかった場合も上述の家主への未消化分コミッション返還がダブルで掛かると思います。

新期テナントを見つけるー自分たちの条件で契約をするテナント候補を見つけるか、家主側が見つければ、現契約を解除できる可能性があります。見つかった場合でも、現行レントより低いレントで決まれば差額を現行の期間中補填が必要になるでしょう。またこの場合も実際に契約が始まるまでは、レント支払いがあること、新契約開始から現行契約の残存期間の未消化期間のコミッション返還が必要です。

 

標準的な契約書では、退去についての通知の義務はありません。通知の義務があるのはむしろ以下の契約更改の場合となります。でも勿論退去することはエージェントを通してなり、勿論伝えた方が友好的です。いずれにしましても、通常は家主側から聞いてくる場合が多いです。というのは、テナント退去となれば次のテナントをできるだけ早く見つけたいからです。

 

契約更改を希望する場合は、通常契約満了日から2か月前までに書面にて通知をしなければならないというのが普通です。書面通知は上の解約通知のやり方を参考にしてください。ただご自身の契約条文が標準と違う場合もありますので、事前によく確認しましょう。標準の契約では、契約更改については、レント支払いの遅延等の債務不履行が無いことと言うのが条件となっています。手順は以下の通りです。また標準の契約では、契約更改のオプションが1年となっている場合が多いです。その場合には契約条文は原契約を踏襲し、レントについてのみ両者合意に基づくというような内容になっていると思います。この条件ですと2年契約更改の場合は全て条件を協議しなおす必要があるということになりますが、多くの場合2年でも同じ条件でレントのみ協議するということが多いです。

1. 通知を出すー以下こちら側が望む条件がはっきりしていれば、一緒に条件を提示すると早く交渉が進みます。時間が無ければ取り敢えず、契約更改を希望する旨だけでも伝えましょう。
2. 条件提示と交渉ー契約期間・レント・変更したい条件等の他リクエスト事項も加えることがよくあります。リクエスト事項には、途中で出て来た不具合の修理、傷んだ家具の交換等、退去する場合はテナント側に修理義務や修理費用請求されるようなものですが、契約更改する場合には家主も結構費用を負担してくれる場合が多いです。ただあくまでレントと費用等の総合的な判断になります。この辺の詳しいことは『契約前と入居時のチェック事項』と『仮契約書（LOI）』のページを御参考ください。
3. 契約書の交渉と締結ー上記の基本的な条件交渉がまとまれば後は契約書の交渉と締結となります。ただ原契約の条文を踏襲する形ですと、ほぼ2の段階で完了することになります。原契約踏襲の形の場合、簡便に原契約の相違点だけを記載した１~2ページの契約書となる場合もあります。また契約の交渉締結を契約満了1か月前までに完了するという条件の契約書も結構あります。

 

日本人の方が結構嫌がりますが、この新テナント確保のためのビューイング（内見）の義務はどの契約書にも入っている条文です。日本では入居中に内見をしないというのは結構普通のようですが、これは海外では稀な例となります。シンガポールでも入居中はなるべくビューイングをアレンジしないという家主がおりますが、非常に珍しいです。

何故入居中に内見が必要かは、自分が家主の立場であれば理解できると思います。現テナントが退去してから新しいテナントを探すとなると必ず空き期間が出来ます。つまりその間レント収入がなくなり、ローンがある場合はその間自己資金にて補填する必要が出てきます。ローンが無くても投下資金回収の観点から、空き期間を少なくするのは投資の基本原則です。その為家主は出来るだけ空き期間が少なくて済むように、現テナント入居中に内見を行い早く新テナントを見つけたいということです。

そうは言っても入居してすぐに始められても困りますし、2年先の入居を決める人もいないと思いますので通常契約満了2か月前からという条件が付いています。契約更改の通知が2か月前迄というのもこれと連動していることになります。契約更改の希望があれば、内見はせずに現テナントとの交渉を行うというのが普通ですし、空き期間が無いということで余程レントが下がらない限りそちらの方が有利と家主も判断します。では以下に内見での注意事項です。

1. 完全拒絶は禁物ー偶に全く内見を許可しないというテナントが居るということを聞きますが、これは家主の新テナント確保機会を奪うことで大きな損害賠償を請求されかねません。家主は保証金として2年契約の場合は、2か月レント相当を保管しておりますので一番簡単なのはこれを没収する方法です。
2. 都合が悪ければ断っても良いー家主側からの日時の都合が悪い場合は断っても問題ありません。その場合は、この日時なら大丈夫という代替案を提示すると尚良いかと思います。その他の方法としては、例えば独身や単身の方は土曜日の午後２時から５時までは可能等と希望日程を提案すれば先方もやりやすいと思います。
3. 禁止事項を伝えるー写真撮影、クローゼットや冷蔵庫等の開閉等プライバシーが侵害されるので絶対やって欲しくないことがあれば事前に家主側エージェント（テナントエージェントは通常同席しませんので）に伝えておくことです。日本人なら普通のエチケットと思われることでも、海外の人にはあまり通用しませんし、日本人の方でもあまりご自身で気にされていない方は他の人がそんなことを嫌がるのかというのは意外に分かっていません。

 

入居中に壊れたものやキズつけたり、汚したものについては明け渡しまでに修理等を完了しておくことが望ましいです。というのは契約条文には、テナントが入居できる状態（経年劣化は除外）で明け渡すと記載されているからです。つまりそれらが完了していない場合は、私の今までの経験では可能性は低いですが、テナント入居状態になる迄レント支払いが求められる可能性があります。

ここで例外として挙げられている経年劣化が、テナントと家主の間で見解が異なることが頻繁に起こります。壁の汚れや床の傷等どこまでが経年劣化として認められるのか、カーテンをクリーニングしたら破れて帰って来た、蛇口や窓のハンドルなどが錆びて壊れてしまった等々色々な問題が出てきます。日本なら経年劣化として見られるようなことでも、こちらの契約では入居中に壊れたもの等はテナントが一定額まで負担して修理するという少額修理条項があることでなおさら問題を複雑にしてしまいます。この辺は私の以下のブログで詳しく書いておりますので参考にしてください。

1. シンガポールコンド入居時には入念なチェックと記録を

2. 少額修理事項

3. オーブンの問題
4. 入居時に見落としがちなこと

 

引越しについては、駐在員の方は会社がアレンジしてくれると思います。日本へご帰国の際には日系の引越し業者を利用されたほうが良いかと思います。シンガポール内での移動の場合も日系の引越し会社もやっているようですが、地元の業者よりはかなり高いようです。ただ地元の業者では、ものが壊れる等の心配があるかもしれません。壊れやすいものや大事なものはご自身で運ぶこと等すればコストを大幅削減することが出来るかもしれません。引っ越しは不動産エージェントの範疇ではありませんので、ここでは賃貸等に関することだけ手短に以下説明します。

1. 日程：通常のコンドは土日は引っ越しできないことがほとんどです。一部土曜は許可するところもあるようですので、引っ越し日程を決める前に必ずコンドのマネジメントへ確認しましょう。またコンド退去の引渡しまでに、引越しと清掃を済ませなければなりません。最短ですと、引越し1日、翌日清掃を行い同日夕方に引渡しというのが最短スケジュールになります。
2. 引越し申請：日程が決まったらコンドのマネジメントへ引越し作業の申請が必要です。業者名などの詳細の他、コンドの共有部分等の損傷等を担保するために、ディポジットを小切手にて差し入れる必要があります。通常$1,000ですが、$2,000というところもあります。基本的には作業が無事終了しますと、そのまま小切手が返却されますので現金が必要ということではありません。日系の引越業者はこの辺すべてやってくれますので安心ですが、地元の業者の場合はご自身で手配する必要があります。

 

専門業者による清掃は部屋の大きさにもよりますが、作業員4⁻5人で朝から午後3~4時までかけて清掃します。費用は2ベッドで$350－$450位、3ベッドで$550－$650位かと思います。作業の内容は、ある業者の見積もり書を参考に説明します。清掃業者が手を付けないのは、壁の汚れ（下手に触ると余計汚くなりクレームの元となるという理由）、バルコニーのガラス塀外側や窓の外側（メイド等が清掃中に落下事故などがあったことから政府が禁止している）ユニット外の廊下の壁など（共用部分となるので）等があります。特に清掃前に気になる点などがあれば事前に確認することが良いでしょう。

Handover Cleaning Service – Unfurnished　明け渡し時清掃業務ー家具無し（家具があると動かして清掃しなければならないため、作業量が増えるということで追加料金がかかる業者もあります。）

Scope of work:　作業内容

All Toilets　浴室

1. Cleaning and disinfect of all toilet bowl, basin and / or bathtub　トイレ・洗面台・浴槽の清掃と消毒

2. Wash and wipe clean all wall tiles　壁タイルの洗浄

3. Cleaning of all switches and lights (excluding chandelier and down light)　全スイッチと照明の清掃（シャンデリアやダウンライトは除く）

4. Wash and wipe clean all floor tiles　床タイルの洗浄

5. Wipe clean mirror and cabinets　鏡とキャビネットの拭き掃除

6. Wipe clean windows and glass door　窓とガラスドアの洗浄

Kitchen　キッチン

1. Cleaning and disinfect sink　シンクの洗浄と消毒

2. Cleaning of cooker hob and hood　コンロと換気扇の洗浄（特に油汚れがひどいこれらの清掃は重要で業者の質が出るところ）

3. Wipe clean interior and exterior of all cabinets　前キャビネットの内外の拭き掃除

4. Cleaning of all switches and lights (excluding chandelier and down light)　全スイッチと照明の清掃（シャンデリアやダウンライトは除く）

5. Wash and mop floor　床の洗浄

6. Cleaning of storeroom and maid’s room　倉庫・メイド部屋の清掃

7. Wipe clean all wall tiles and windows　タイルと窓の拭き掃除

8. Cleaning of refrigerator, oven, microwave, washing machine and dryer　冷蔵庫、オーブン、電子レンジ、洗濯機、乾燥機の清掃（オーブンと電子レンジはこびりついた汚れがきれいに落ちている、冷蔵庫の内部、洗濯機はゴムパッキンや洗剤入れ等もきれいになっていることを確認）

9. Scrub and wash laundry area　洗濯機周りの入念な清掃

Living / Dining Room　りニング・ダイニング

1. Vacuum and mop floor　掃除機での清掃とモップ拭き

2. Cleaning of all switches, lights (excluding chandelier and down light) and air-con surface　全スイッチと照明の清掃（シャンデリアやダウンライトは除く）エアコンの拭き掃除

3. Cleaning of all doors and glass panel doors　ドアとガラスの清掃

Bedrooms / Study Room　寝室・スタディー

1. Vacuum and mop floor　掃除機での清掃とモップ拭き

2. Wipe clean interior and exterior of all wardrobes　洋服ダンスの内外の拭き掃除

3. Cleaning all windows and doors　ドアとガラスの清掃

4. Wipe clean all switches, lights (excluding chandelier and down lights), switches and air-con surface　全スイッチと照明の清掃（シャンデリアやダウンライトは除く）エアコンの拭き掃除

Others　その他

1. General wash of balcony and wipe clean glass parapet　バルコニーの清掃とガラス塀

2. Wipe clean ceiling fans (if any)　シーリングファンの拭き掃除

価格やスケジュール等

Price : $650.00 (1,593sqft.)　1.593FT2の面積で$650の見積もり

Schedule Cleaning Date : 12th May 2020 (Tuesday)　清掃日

Duration : 1 working day (9:30am – 4:30pm)　作業時間

Note: All cleaning tools, equipment and detergents will be provided　すべての清掃道具・器具・洗剤は提供する

Remark: Additional $100 will be applied if the condition is very oily or dirty.　（特にキッチンや浴室）が非常に汚い場合は追加料金$100加算する。【一般的な日本の家庭の清掃状態ではこの追加料金がかかることはないが、単身や独身の方で入居中殆ど掃除をしなかった方などは注意点です。ただ$100で1－2年の汚れを落としてもらえるのでしたら安いものとも言えますが、白い床などで汚れが浸みこんだようなものまでは通常の清掃ではきれいになりません。】

 

カーテンは基本的にドライクリーニングが要求されます。費用は重量ベースで$9から11/㎏位と運送費かと思います。またクリーニングの前後の取り外しと設置が含まれているのが普通です。ご自身でクリーニング業者へ持参すれば安いかもしれませんが、結構大変です。もう一つ注意点は、クリーニングに実質3~4日（間に休日が無いことが前提）かかります。お引越し当日まで入居している方は、カーテンなしで数日間過ごす必要があります。クリーニング業者によっては代替のカーテンを提供（1組だけとかです）してくれるところもありますが、そんなに多くはありません。その他の方法としては、カーテンの設置を引渡し後にしてほしいと要請する方法です。ただこの場合、次のテナントが決まっていないことやあくまで家主の判断です。普段から家主と友好的な関係を気付いておくことはこれに限らず大切かと思います。

ただカーテンのクリーニングで大切なことは、事前に傷み等が無いか（本来入居時に念入りにチェックしておくことが必要です）また洗濯後にも確認が必要です。日差しが強い場所に設置されているカーテンは変色もそうですが劣化が激しいです。退去時に家主側と揉める点にもなりますので、この確認は大切です。こちらのブログで遮光カーテンの問題を詳しく説明しています。また直近では日差しの強いところに設置されているレースのカーテンが劣化のため洗濯後にかなりダメージがあり、やはり入念なチェックが必要だと痛感しています。

 

SPサービスに加入した時に、メールにてSP Utilities Portalの案内が来ると思います。初期パスワードにてアカウントをセットアップすれば、種々の手続きや質問など全てそこでできると思います。これによって解約もできますので、一番手軽です。もしこのアカウント設定をされおらず、ログインすることが出来ない場合は、SP Groupのウェブサイトからオンラインで解約することが出来ます。

1. まずこちらからSP Groupのサイトにアクセスします。

2. 右にあるリストから "OPEN & CLOSE UTILITIES ACCOUNT"を選ぶ。
3. 右にあるリストから "CLOSE UTILITIES ACCOUNT"を選ぶ。
4. 右にあるリストから "RESIDENTIAL - DOMESTIC"を選ぶ。
5. 個人のアカウントの方は、オンライン、電話、窓口の3つの方法で解約できる説明が出てきます。
6. "online termination form"をクリックすると以下6ステップにて解約手続きができます。
   1. ValidateーAccount no、Postal Code、FIN番号を記入して"Continue"をクリック。
   2. Account Detailsーアカウント詳細が提示され、EPの発行日を入力後、解約するものを（電気、水道、ガス）確認して、"Continue"をクリック。
   3. Book Appointmentー解約日を選択紙、"Continue"をクリック。
   4. Contact Details & Addressー携帯ばんごう、Eメールアドレス、最終の請求を送付先（会社か友人等）を記入し、"Continue"をクリック。
   5. My Donation & Refundー最終請求額を当初支払っている$500のディポジットから差し引いた残高の返信方法として、寄付するかの質問に対し”Yes”か”No”を選び、”No”の場合には”小切手郵送”か”GIRO引き落とし口座への返金”どちらかを選び、"Continue"をクリック。
   6. Review & Submitー記入した詳細が表示されるので確認の上、”Acknowledgement”にチェックを入れて”Submit”をクリックして完了。

会社契約の方はこちらから解約申請書をダウンロードして、上記の個人と同じような情報をすべて記入し、ACRA Bizfile (会社の登記内容を記載した政府諸官庁の正式書類）に取締役として明記されている方が申請書類にサインします。取締役以外の方がサインする場合には、取締役からの委任状が必要となります。これらの書類をEメールにて指定のアドレスへ送付します。

シンガポール内での引越しの場合にも、SPサービスの場合は旧住所のアカウントは解約し、新住所の方のアカウントを別に設定しなければなりません。

 

インターネットやケーブルテレビの場合は、各サービスプロバイダーによって異なるかもしれません。ここではSingtelやStarhubにての経験をもとに説明します。何故か解約手続きの説明はオンライン上では見つけるのが非常に難しいです。簡単に解約できないようにしているのではと勘繰りたくなります。

一番簡単な方法は電話（Singtelは1688、Starhubは1633）にて解約する方法です。通常契約期間を経過している場合には、機器などの返還は必要ありません。その他の方法としてはショップで解約する方法ですが、解約手続きができるショップは限定されています。

通常の契約期間は2年ですので、それ以前に解約する場合は早期解約となり違約金の支払いが発生します。契約開始経過期間に準じた違約金の金額は当初の契約書に記載されていると思います。まだ契約期間が長期間残っている場合には、後任者等に譲渡する方法が良いかと思います。ただこれもオンライン上でなかなか情報が見つけられません。やはり電話で手続き方法を聞くしかないようです。前に私がお手伝いしたケースでは、旧契約者と新契約者双方のサインが必要だったりと、かなり煩雑でした。

 

お引越し、清掃、カーテンのクリーニングが完了した時点で明け渡し検査を行います。通常家主側（家主及び家主エージェント）とテナント側（テナントエージェントとテナント）が一緒に行います。家主が出てくることはそんなに多くありません。入居時に作成されたインベントリーリストをもとに、それぞれの家具、電化製品、照明やカーテンなどがあるかどうかをチェックします。以下各項目のチェック事項です。

1. 家具ーキズや汚れが無いか

2. 電化製品ーきちんと運転できるか

3. 照明ー電球切れ等により点かないものが無いか

4. 水道・ガスーきちんと出るか

5. 蛇口、配管、トイレ等ーに水漏れが無いか

6. 家具・床・壁等ー入居当時なかった傷や汚れが無いか

7. ドアや窓ー開閉がスムーズか、ロックに壊れが無いか

8. 鍵やアクセスカードマニュアル等ー数量等確認されます。

これらを全部チェックしたらテナントさんとしては、検査で出た不良事項をリストアップしそれ以外は問題無く、家主側がこれ以上のクレームはしないとする明渡し記録にサインをもらうようにしてください。ただ中には家主が同席していないことを理由に、自分は権限がないと言ってその場でサインをしないエージェントも良くおります。後で家主が確認して、追加でクレームをしてくるパターンが時々あります。

 

通常の契約書では明け渡しから14日以内に保証金を返還することになっています。但し上記検査で指摘事項の不良等の修理費用の合意がなされない場合は、その限りではありません。あまりに家主が不当だと判断する場合は、少額裁判所（Small Claim Tribunals）への提訴も考えられるかと思います。入居中に経年劣化により起きた不具合は少額修理条項の適用となりますが、退去時には経年劣化は除外事項としているのが通常の契約です。ただ何が経年劣化なのかというところが争点となります。この辺は上記『4　修理等』でも説明しています。少額裁判所は弁護士を雇う必要がありませんので、$50⁻100位の事務費用を支払うだけで提訴することが可能です。家主からのクレームが数千ドルあるような場合は、検討されることを御薦めします。

修理等の金額が合意できましたら、会社契約でもこの辺の不具合は入居者の負担となるのが普通ですので、その支払いを済ませた後に保証金の返還という段取りとなります。