仮契約書にサインする前に必ず行わなければならないのは、当該不動産の登記と家主エージェントのライセンス確認です。稀にですが、家主と偽って賃貸契約し手付金や保証金をだまし取るというケースもあります。また正規のエージェントを装い、やはり保証金等をだまし取るというケースもあります。こういう詐欺にあわないためにも、この確認は必要です。

《不動産登記の確認》

免許を持ったエージェントは当然不動産の登記等で家主が誰なのか確認する義務がありますので、テナント側のエージェントを使っている場合は大丈夫だと思いますが家主側エージェントと直接交渉する場合は注意が必要です。正当な家主が誰なのかはInlisというサイトで調べることが出来ます。出てくるページで最初の項目“Property Ownership Information $5.25”を選び必要事項を記入し、$5.25をクレジットカード等で支払うと登記記録がダウンロードできます。3ページ位のレポートですが、家主の名前やIC番号等が最後の方に出てきます。たたし新築物件等一部で登記移転に時間がかかりディベロッパーが家主として出てくる場合があり、その場合は家主側に何か代わりの証明になるものを出してもらうよう要求してください。

《不動産エージェントのライセンス確認》

エージェントは不動産取引に関する仕事に従事している時は、免許証を常に携行しなければならないと規定されております。その免許証を見せてもらい、その写真を撮るかあるいはライセンス番号の記載のある名刺を貰いましょう。契約締結やお金の支払いなどをする前の早い段階で、CEA（Council for Estate Agencies:不動産仲介業者や不動産エージェントを監督する政府の機関）のホームページのPublic Registerにてそのエージェントが登録されているか確認しましょう。エージェントの名前、ライセンス番号、電話番号などでも検索できます。

不動産登記とエージェントのライセンス確認ができましたらすぐに仮契約書をドラフトします。テナント側エージェントが居る場合は、そのエージェントが準備しますので心配は入れませんが、ご自身で行う場合には別ページ(準備中）の契約書を参考に作成してください。家主側のエージェントが雛型を提供してくれる場合には、上記に照らし合わせて大事なことが抜けていないか確認してください。基本条件で交渉した内容の他に、以下のような事項が記載されます。

1．手付金と保証金の支払いー手付金はレント1か月分で仮契約書サイン時に、レント2か月分(契約期間が1年の場合は1か月が標準です）の保証金は賃貸契約書サイン時に支払います。

2．電話、インターネット、水光熱費ーこれは通常テナント負担となります。

3．エアコンの定期清掃ー通常テナントの義務となるもので3か月に一度の年4回の年間契約を義務付けられます。予算に余裕がある場合、家主負担とすることもあります。

4．少額修理条項ー契約開始から1か月間は家主の保証期間で不具合があった場合は家主負担で修理されるのが標準です。それ以降は修理1か所につき＄150(＄200や＄250と言う家主もいます）まではテナント負担となるという条項です。

5．ディプロマティック条項―海外転勤等の理由の場合、2年契約でも1年経過後2か月の通知期間(つまり14か月分は家賃支払い義務がある）で解約できるという条項が標準です。

6．賃貸契約書ー仮契約書はあくまで暫定の契約書で、正式の賃貸契約書がサインされなければ賃貸契約は成立しないのが標準です。賃貸契約の条件で合意できない場合は、取引はキャンセルされ手付金が返済されるのが標準です。ただテナント側が別の物件に心変わりしたというような場合は手付金は没収されることになります。

7．引き渡時までに家主側が行う事項ー部屋の清掃、エアコンのメンテや設備がきちんと作動するか等を記載しています。

8．リクエスト事項ー合意したリクエストの内容をきちんと記載します。

賃貸契約書は、入居中に起こる可能性がある細かいことを規定しています。細かい内容は別ページの契約書(準備中）の所で詳しく解説しますが、例えば以下のようなことが記載されます。

1．レントの支払い方法ー毎月何日にどこの口座へ振り込み等々。

2．テナントの義務―レントと保証金の支払い、家具や室内のメンテ、増改築の禁止、転貸の禁止、危険物保管の禁止、新テナント候補や物件購入者への内見許可、ビザ更新等、退去時の明け渡し義務等。

3．家主の義務ー固定資産税等の税金の支払い、火災保険の加入(但しテナントの所有物はカバーされない）、建物構造等のメンテ、エアコンの故障等の費用負担等。

4．その他事項ーレント支払い遅延に関して、火災や天災等で居住不可の場合に関して、契約更改について、ディプロマティック条項、当該物件内での事故の責任等です。