家探しから入居までの手順

シンガポールにて住宅の賃貸契約が出来るのは、シンガポール国籍保持者もしくはPR（Permanent Resident:永住権保持者）は勿論ですが、それ以外ではEP、S-Pass、Work Permit等の就業ビザもしくはDP (Dependent Pass：就業ビザ保持者の扶養家族用のビザ）、あるいはLong Term Social Visit Pass（長期滞在ビザ）の保持者となります。旅行ビザでは賃貸契約が出来ません。また上記有効ビザでも契約時に最低6カ月の有効残存期間が必要とされています。

偶にビザ申請中ということで住宅探しをしたいという方を見受けますが、契約時には少なくともMOMが発行するIPA（In-Principle Approval：ビザが原則的に承認されたというレター）を取得していることが必須です。入居時にまで当該ビザが発行されていれば良いという家主が要るかもしれませんが、法規上当該ビザを持っていない外国人を入居させることは重大な犯罪となります。法規上家主と不動産エージェントは入居者が当該ビザを所有していることをオリジナルのビザとパスポートをもとに確認することを義務付けられております。これを怠ると法律で罰せられますので、家主もエージェントもここはきちんと確認します。またビザの取得が未定のまま契約し、結局ビザが取得できなかった場合契約は、基本的にキャンセルできませんので大きなリスクを負うことになります。

内見・内覧（英語ではViewing＝ビューイング）とは実際に借りるお部屋の状態を確認するということです。余程時間が無く見る物件を絞ってその日のうちに決めたいという様な場合は別ですが、ある程度時間をかけて候補を絞っていくというのが理想的です。内見はエージェントが自分の車やタクシーを使って半日～1日かけて色々なコンドを回るというやり方が普通です（2020以降物件供給が少ないこともあり、まとめてみることが結構難しくなっています）。コンドを絞りこめたら、1回の内見は数軒のみというように物件数は減っていきます。通常お互いに近いコンド物件ですと30分間隔で回る感じです。当該ユニット内を10分、施設を5～10分かけてみるような感じです。

一般的な内見の方法としては地域をある程度限定して、その中で色々なコンドを見て絞っていくという方法です。日本人が多い方が良いのか、少ない方が良いのか、住んでいる人たちの印象やコンドの雰囲気、施設の良しあしや近辺の買い物や交通の便等を見て、希望のコンドをある程度絞り込みます。そして気に入ったコンドの空き物件を片っ端から見て一番良いものを選ぶというのが良いと私は思っています。何故同じコンドの物件を複数見る必要があるかといいますと、勿論部屋の向きやレイアウトが違うということもありますが、それらがほぼ同じでも中身に格段の差があることが多いからです。中身の違いとは、勿論家具が付いた物件では家具のきれいさやセンスの問題もあるでしょうが、部屋のメンテの良さに非常に大きな差が見受けられます。それまで住んできたテナントがいかにきれいに使ってきたかということと、家主がこまめにメンテをしているかということで大きな違いが出てきます。一回目の内見では大まかに間取りや、部屋のきれいさ等を大雑把に見て良い物件をリストアップします。

希望物件を数軒見つけたら、セカンドビューイングを行って詳細にチェックします。最初の内見で一軒一軒細かく見ていくのには時間がかかることや、細かく見てもたくさんあると覚えきれないからです。気に入った物件を数軒に絞った後で、細かく見て優先順位を決めていくのが良いでしょう。内見時に確認しておくべき事項は、契約前と入居時のチェック事項の『 I 契約前に必要な確認事項』をよくご確認ください。

仮契約書にサインする前に必ず行わなければならないのは、当該不動産の登記と家主エージェントのライセンス確認です。稀にですが、家主と偽って賃貸契約し手付金や保証金をだまし取るというケースもあります。また正規のエージェントを装い、やはり保証金等をだまし取るというケースもあります。こういう詐欺にあわないためにも、この確認は必要です。

《不動産登記の確認》

免許を持ったエージェントは当然不動産の登記等で家主が誰なのか確認する義務がありますので、テナント側のエージェントを使っている場合は大丈夫だと思いますが家主側エージェントと直接交渉する場合は注意が必要です。正当な家主が誰なのかはInlisというサイトで調べることが出来ます。詳しくは【不動産登記の確認】で見てください。3ページ位のレポートですが、家主の名前やIC番号等が最後の方に出てきます。たたし新築物件等一部で登記移転に時間がかかりディベロッパーが家主として出てくる場合があり、その場合は家主側に何か代わりの証明になるものを出してもらうよう要求してください。

不動産登記とエージェントのライセンス確認ができましたらすぐに仮契約書をドラフトします。テナント側エージェントが居る場合は、そのエージェントが準備しますので心配は要りませんが、ご自身で行う場合には仮契約書（Letter of Intent）の説明を参考に作成してください。家主側のエージェントが雛型を提供してくれる場合には、上記に照らし合わせて大事なことが抜けていないか確認してください。基本条件で交渉した内容の他に、以下のような事項が記載されます。

1．手付金と保証金の支払いー手付金はレント1か月分で仮契約書サイン時に、レント2か月分(契約期間が1年の場合は1か月が標準です）の保証金は賃貸契約書サイン時に支払います。

2．電話、インターネット、水光熱費ーこれは通常テナント負担となります。

3．エアコンの定期清掃ー通常テナントの義務となるもので3か月に一度の年4回の年間契約を義務付けられます。予算に余裕がある場合、家主負担にで来ることもあります。定期清掃をきちんと行っておけば、修理費用や壊れた時に新品に交換するのは家主負担となります。そのほかにガス充填とケミカルウォッシュについては、使用頻度によるものだということでテナント負担を主張する家主が増えております。

4．少額修理条項ー契約開始から1か月間は家主の保証期間で不具合があった場合は家主負担で修理されるのが標準です。それ以降は修理1か所につき＄200 (2022年のマーケット状況でほとんどの家主が最低$200を要求してきます。＄250,＄300と言う家主もいます。)まではテナント負担となるという条項です。

5．ディプロマティック条項―海外転勤等の理由の場合、2年契約でも1年経過後2か月の通知期間(つまり14か月分は家賃支払い義務がある）で解約できるという条項が標準です。

6．賃貸契約書ー仮契約書はあくまで暫定の契約書で、正式の賃貸契約書がサインされなければ賃貸契約は成立しないのが標準です。賃貸契約の条件で合意できない場合は、取引はキャンセルされ手付金が返済されるのが標準です。ただテナント側が別の物件に心変わりしたというような場合は手付金は没収されることになります。

7．引き渡時までに家主側が行う事項ー部屋の清掃、エアコンのメンテや設備がきちんと作動するか等を記載しています。

8．リクエスト事項ー家具の提供等合意したリクエストの内容をきちんと記載します。

賃貸契約書は、入居中に起こる可能性がある細かいことを規定しています。細かい内容は別ページの契約書(準備中）の所で詳しく解説しますが、例えば以下のようなことが記載されます。

1．レントの支払い方法ー毎月何日にどこの口座へ振り込み等々。

2．テナントの義務―レントと保証金の支払い、家具や室内のメンテ、増改築の禁止、転貸の禁止、危険物保管の禁止、新テナント候補や物件購入者への内見許可、ビザ更新等、退去時の明け渡し義務等。

3．家主の義務ー不動産税（Property Tax）等の税金の支払い、火災保険の加入(但しテナントの所有物はカバーされない）、建物構造等のメンテ、エアコンの故障等の費用負担等。

4．その他事項ーレント支払い遅延に関して、火災や天災等で居住不可の場合に関して、契約更改について、ディプロマティック条項、当該物件内での事故の責任等です。

シンガポールではSP サービスという会社へ、電気・ガス・水道の供給を一括で申し込むことが出来ます。実際の供給は電気はSP Group、都市ガスはCity Gas、水道はPUBとそれぞれ違いますが、申請や使用料の徴収等はこのSPサービスがまとめて行っています。また古いコンドの中にはまだ都市ガスではなく、プロパンガスの所もあります。その場合はガスボンベに連絡先が書いてありますので、そこに連絡をすると割とすぐに持ってきて交換してくれます。
SPサービスへの口座開設申請方法ですが、オンラインで簡単にできますので、このリンクから申し込んでください。

家主が供給を停止していなければ、メーターの確認だけで立ち合いは必要ありません。供給ストップがされている場合は、立ち合いが必要になります。また都市ガスについては、供給停止になっていれば開栓の手続きを個別に行わなければなりません。このリンクにて申し込むことが出来ます。

尚民間住宅の場合は、＄500の保証金が最初の請求書にて請求されます。HDBでは$200－300と割安になっています。保証金は最終月の請求額を差し引いて、残高は小切手で郵送される（GIROを設定した場合には、、その口座に振り込まれる）ようになっています。

インターネットはプロバイダーが複数社あります。今は光ファイバーを使った接続のみとなっており、速度１Gpbsの接続ですと＄３0⁻50/月位の料金のようです。毎月の支払いの他に接続費用等追加の費用が掛からないかも確認必要です。またその時によって、プロモーションによる割安料金等があるようです。以下各社のサイトのリンクです。

1. Singtel
2. Starhub
3. M1
4. ViewQwest
5. MyRepublic
6. WhizComms

ケーブルテレビというか今はインターネットテレビということになるのでしょうか、以下2つが提供されています。

1. Singtel TV
2. Starhub TV

ただ最近はSmart TVの普及で、テレビでYoutubeやNetflix等の視聴が可能になり、上記のようなテレビプログラムを契約する方も少なくなってきています。また日本のテレビを視聴できる、機器やサービスもかなり出てきています。勿論すべて合法的なものではありませんので、ご自身のリスクにてご判断されるのがよいとおもいます。ということでこちらでは紹介は控えさせていただきます。また単身や独身の方で仕事が忙しくテレビ等殆ど見る暇がないという方は、ローカル番組でニュースを見る程度で事足りるかもしれません。ただ2018末でアナログ放送は打ち切りとなり、すべてデジタル放送となりましたので家主提供のテレビがデジタル対応か否か確認の必要があります。デジタル対応でない場合は、セットトップボックス（＄100程度）が必要となります。またデジタル対応テレビの場合は、デジタルアンテナだけ接続すればよいようです。ただ通常テレビを購入してもデジタル用アンテナは付属品としてついては来ないようです。購入しても$20程度のようです。

入居引き渡し時には、家具などのインベントリーリスト（家具や備品のリスト）を確認し、鍵を受け取りその時点から住居はテナントの占有権が発生します。つまりそれ以降は家主といえども勝手に鍵を開けて入ることはできません。その反面それ以降に生じた家屋の傷や汚れ等はテナントの責任となります。そのためテナントはインベントリーの確認にはとどまらず、壁や床、家具などにキズや汚れなどが無いかを確認する必要があります。大きなものでしたらインベントリーリストにその旨記入することと、小さなものは写真撮影をして家主側に後日で構いませんので提出しておくことを御薦めします。

また契約開始日から1か月は家主の保証期間というのが一般的です。つまりその1か月間に出て来た不具合等については家主の費用負担にて修理するというものです。ですのでこの期間に電化製品は頻繁に使用して問題が無いかをよく確認する必要があります。その1か月経過後は、少額修理条項が適用され一定金額までは経年劣化等によるものでもテナントが負担する必要が生じますので注意が必要です。入居時と家主保証期間にチェックする事項は、詳しくは【契約前と入居時のチェック事項】のページで、第II入居時及び入居後の確認事項に詳しく記載してますので是非確認してください。

入居後に必要な手続きとしては、テナント登録や（駐車場を使用する場合は）駐車場の車の登録、や引っ越しの手続きなどがあります。

《テナント登録》

賃貸契約書を締結しただけでは当該ユニットに新しいテナントが誰かわかりません。それで通常マネジメントオフィスへ行って、申請書類に詳細を記入し賃貸契約書のコピーとともに提出するのが標準です。最近はオンライン化が進み、iCondoなどのアプリですべて行うようになってきています。記載事項としては入居者全員の氏名、ビザやパスポート番号や緊急連絡先などとなります。またプールやジム等の施設は家主から提供されるアクセスカード等で利用できますが、テニスコート、バーベキューピット、ファンクションルームなどはこの登録をしていないと予約ができないのが普通です。

《車の登録》

自家用の車を駐車するには、マネジメントオフィスに車の登録をしなければなりません。必要な書類等としては、

1. IU番号―ERP課金や有料駐車場へ入る為に、キャッシュカードを格納している機器です。今はこれを登録することで車が駐車場に入れるようになっている場合が多いです。それ以外の場合は、Transponderというツールで駐車場への出入りが出来るものもあります。
2. ログカードーご自分で所有されている車の場合はログカード(車の所有者など車の登録詳細が記載された書類）の提出が必要です。また会社にてレンタカーを借りている場合には、リース契約書やリース会社からの証明書等が必要になります。

《引っ越し等》

引っ越しもマネジメントオフィスに申請しなければなりません。通常のコンドでは、引っ越し作業に伴ってコンド内で壁や床等破損を起こした場合の保証として＄1,000(＄2,000と言うコンドもある）のディポジットを小切手で出す（最近はアプリを使っているコンドも増えているようです。その場合はクレジットカードで保証金の手続きをするようです）ことを要求されます。日本の大手引っ越し業者は引っ越し申請やディポジットの提出まできちんとやってくれますので大丈夫ですが、ローカルの引越し業者や家具購入をご自分で購入される場合はそれらの申請をしないと搬入できないということもありますので注意してください。

【エアコンの定期清掃はテナントの義務】

シンガポールは年中夏ですので、エアコンは一年中使用することになります。この為、賃貸契約書ではエアコンのサービス（3か月に一度の点検と清掃）はテナント側の責任とされ、このサービスを行っていた場合に起きた故障等については家主負担での修理や修理不能等の場合は新しいものへの交換というのが一般的です。ただこの定期点検清掃を怠った場合は、テナント負担で修理しなければならないというような条項も入っていますので、注意が必要です。そのため、契約条項として契約開始から1～3か月以内に、エアコン業者との年間契約書を義務付を要求してくる家主も結構多いです。3か月毎の清掃は、多少日にちはずれるのは問題ありませんが、キチンと記録して忘れないようにしてください。そして作業の記録も退去時に家主側に提示する必要がありますので、きちんと保管する必要があります。

【薬液洗浄とガス充填】

エアコンの修理費用で注意しておいた方が良いのは、薬液洗浄とガス充填です。弊社を含め不動産会社の標準の賃貸契約書には、それについて言及されておりません。経験豊富なテナント側のエージェントはこの費用を家主側の負担とする文言を追加しています。薬液洗浄とは定期清掃をきちんと行っていない場合や、行っていてもかなり長い期間が経ちますと掃除しきれないほこりやカビ等が蓄積し、その結果冷えないという問題が生じます。この場合エアコンを分解、コイル部分に薬液をかけて埃などを洗浄するものです（映像リンク＊こちらのビデオはわかりやすい作業を見せているということでリンクしました。私の方で使っている業者ではありません。）。またエアコンを冷やすためには冷媒ガスが必要です。これが不足すると同じく冷えないという状況が起こります。ただ最近この2つの項目については、テナントの費用負担と譲らない家主が増えてきております。家主側の言い分としては、これらはテナントのエアコンの使用頻度等で出てくる問題だという理由です。家主側がどうしても譲らない場合には、以下のオプションを交渉してみるようにしています。

1. 各エアコンについて、最初にガス充填や薬液洗浄が必要となった場合は、2年契約の経過期間に関わらす家主負担とする。同じエアコンで2度目以降に必要となった場合はテナント負担とする。
2. 契約開始後3か月目に行われる最初の定期清掃でテナントのエアコン業者が薬液洗浄やガス充填が必要とした場合には、その費用は家主負担とする。

薬液洗浄については業者によって、また洗浄方法によっても違ってきますが1台$100～＄200と費用がかさみます。また以下でに記載していますダクト型エアコンの場合、仮天井（石膏ボード等で出来ているもので英語でFalse Ceiling『フォールス・シーリング』という）を切り開いて洗浄しなければならない場合があり、こういう場合は＄1,000近くかかる場合もあります。ガス充填も充填量によって変わりますが、＄100前後かかるようです。

【業者選定と費用】

エアコン業者の選定ですが、1つのオプションとして家主側の業者を使うのも一考かと思います。といいますのはテナントが独自の業者を使っていて何か修理が必要になった場合、その業者から問題報告及び見積もりをもらって家主側に報告をしなければなりません。それで家主が承認して修理作業をすぐに開始できれば良いのですが、結構あるパターンとしてはテナント側業者の見積もりが高いということで家主が自分の業者に再度チェックに行かせ、それからその業者を使って修理と2度手間になることが多いからです。家主が推薦する業者が居る場合はそこから見積もりを貰い、特に高くなければその業者と契約を結ぶのが良いかもしれません。費用の方ですが、標準的には3か月に1回の年間契約ですと1台あたり$20～30というのが一般的です。4台ありますと、年間で$320～500程度（追加でGSTがかかる会社もある）となります。

【作業内容】

参考までに以下ある業者の契約上の作業内容以下列記してみました。

1. General service of fan coil unit 室内機(英語でfan coil とかblow-out 等と呼ばれます）の点検と清掃（コイル、フィルター等の清掃）
2. General service of condenser unit 室外機(英語でcondenser unit等と呼ばれます）の点検と清掃
3. Cleaning of condensate water drainage pan 室内機内の排水受けの清掃
4. Flushing of condensate water drainage system 排水パイプの清掃
5. Chemical service of units as and when necessary 必要に応じて薬液洗浄
6. Top up of refrigerant as and when necessary 必要に応じてガスの充填
7. Priority for any breakdown inspection at no additional charge 故障等で動かなくなったときは追加費用なしでチェック及び検査

この業者の契約作業範囲はかなり広範囲です。標準的に入っているのは１～４と最後の7となります。ただ業者によっては、室外機の清掃等が入っていないところもありますので注意が必要です。特筆すべきは５と６で、この薬液洗浄とガス充填は通常別途費用が掛かると謳われているのがほとんどです。この業者の場合は、見積もり段階でチェックに来てそれらが必要の場合、別途費用を支払ってそれを行わない限り契約しないという厳格な姿勢です。その代わり最初のチェックで問題無ければ途中でそれらが必要になった場合、追加費用なしで薬液洗浄等をしてくれるというからくりで《薬液洗浄とガス充填》で家主が費用負担を拒否した場合、こういう業者を任命して最初のチェックで必要な場合に家主の負担とさせる場合には便利です。その後必要になった場合は、この業者が負担してやってくれるのでテナント負担が必要ないという設定ができるのではないかと思います。